IG Wohnpark
Die Info-Plattform von Mietern und Käufern für Mieter und Käufer
Kaufen oder mieten?
Ob Sie am Ende als Mieter oder als Käufer finanziell besser dastehen,
hängt von vielen Faktoren ab. Einige dieser Faktoren sind Risiken die wir
leider nicht beziffern sondern nur benennen können.
• Welche Kosten z.B. werden zusätzlich zum Kaufpreis und der Finanzierung
bis zum Ablauf der Finanzierung für Sanierungen auf die Käufer zukommen?
• Wird die monatliche Instandhaltungspauschale von 0.40 € pro qm für
Sanierungen und eventuelle spätere Modernisierungen reichen? (Immobilienexperten
gehen von höheren Sätzen aus.) Diese Pauschale dient "nur" der
Instandhaltung bzw. Sanierung von Gemeinschaftseigentum. Also Dächer, Treppenhäuser,
Aufzüge, Fassaden, Heizung, Rohrleitungen, energetische Modernisierung zur
Verbrauchsenkung usw. usw. usw.
•Was kommt an Kosten in meiner eigenen Wohnung auf mich zu? Badsanierung,
Parkettrenovierung, alle Kosten vom kaputten Fenstergriff bis zum Beseitigen
einer Rohrverstopfung. Große Ausgaben und Kleinigkeiten die sich leppern.
Sie sollten auch dafür einen gewissen Betrag pro qm und Monat einplanen.
Berechnung "Kauf
oder Miete" mit dem Beispiel aus der "Mieterversammlung"
Wenn Sie den Vergleich für Ihre Eigene Wohnung machen wollen, finden Sie
den Rechner dazu hier ➔
Auf die folgenden 3 Punkte hat die Patriza Einfluss:
Kaufpreis der Immobilie
je günstiger im Verhältnis zur Miete, desto schneller lohnt sich der Kauf.aktuelle Miete
je höher die ersparte Miete im Verhlätnis zum Kaufpreis desto eher lohnt sich der Kauf. Noch Fragen warum die Patrizia als erstes kräftig die Miete erhöht hat? So kann auch der Verkaufspreis höher sein.Instadhaltungskosten
je geringer die Instandhaltungskosten desto schneller ist man als Käufer im Vorteil, auch die monatliche Belastung erscheint so geringer. Ob die von Patrizia mit 0,40 € pro qm angesetzte Instandhaltungsrücklage realistisch ist scheint aber mehr als fraglich.
GRUNDANNAHMEN:
• Wohnung mit 74,29 qm
• Kaufpreis mit 131.271 €
• Eigenkapital mit 11.271 €
VARIANTE 1:
• Instandhaltungskosten hier mit 0,40 € pro qm / Monat ( 0,40
x 74,29 x 12 = 356,59 € )
• Durchschnittszins von 6,7% ergibt
sich aus der Gesamtsumme der Finanzierungsvariante 1....
• Kaltmiete 542 € pro Monat (12 x 542 = 6504 € ) • Miet-,
Wertsteigerungen und Anlagealternativen wurden bei den Vorgaben der Stiftung
Warentest belassen
FAZIT:
Mit den optimistischen Angaben was die Instandhaltungskosten angeht und ohne
die anderen Kostenrisiken wäre der Käufer nach 26 Jahren im Vorteil
gegenüber dem Mieter. Grafisch sieht das Ganze so aus:
VARIANTE 2: Veränderungen zu Variante
1 in grün
Für Variante 2 haben wir nur eine realistischere Instandhaltungsrücklage
von 1,10 € pro qm / Monat (
1,10 x 74,29 x 12 = 980,62 € )
angesetzt. Alles andere bleibt unverändert. Von Hausverwaltern waren uns
als realistisch 1 € bis 2 € genannt worden. Mit 1.10 € bleiben
wir an der unteren Grenze. Es ist die für diese Altersklasse derzeit gültige
Instandhaltungspauschale für öffentlich geförderten Wohnraum.
Das Ergebnis verblüfft.
FAZIT:
Realistischere Instahltungskosten zugrundegelegt rechnet sich das
schlicht nicht.
Als Käufer wäre man nach 30 Jahren immer noch im Minus. Erst
nach 40
Jahren ergäbe sich ein leichtes Plus. Dabei sollte man
berüchsichtigen, dass Dächer im Schnitt alle 30 Jahre (so alt
sind die Dächer im Wohnapark) Heizungen alle 20 Jahre zu erneuern
sind. Auch Aufzüge und Leitungssysteme haben nur begrenze
Lebensdauer.
Eine insgesamt günstigere Finanzierung mit höhere Tilgung und
damit
höherer monatlicher Belastung oder der Einsatz von Eigenkapital
ändern
die Situation natürlich wieder zu Gunsten des Käufers.
Höhere erzielbare
Renditen für Alternativanlagen oder ein niedrigerer Steuersatz
lassen den
Mieter am Ende wieder besser dastehen. Probieren Sie mit dem Rechner
der Stiftung Warentest einfach ein bisschen herum. Berücksichtigen
Sie auch, dass beim Steuersatz für Alternativanlagen ab 2009 die
Abgeltungssteuer von 25 % gilt.
Den Rechner der Stiftung Warentest bekommen Sie hier ➔
