Zur Finanzierung
Das Wichtigste Vorweg:
Vor dem Kauf der Wohnung sollten Sie ermitteln wieviel Sie die Wohnung voraussichtlich
jeden Monat kosten wird. Die Finanzierung ist sicher der dickste Posten aber
nicht der Einzige. Dazu kommen noch die Betriebskosten, die Kosten für den
Verwalter, eine Instandhaltungsrücklage, laufende Instandhaltungskosten,
(wenn die Rücklage nicht ausreicht) und dann noch Sonderzahlungen bei größeren
Sanierungsmaßnahmenen. Mehr dazu demnächst hier ➔
Als nächstes kommt es vor allem darauf an wieviel sie sich leisten können
und wollen. Berechnen Sie also wieviel Geld Sie jeden Monat für den Kauf
zur Verfügung stellen können. Wenn Sie das wissen können Sie sich
an die Finanzierung machen.
Auf dieser Seite finden Sie am Beispiel der von Herrn Gorny vorgestellten 74
qm Wohnung verschiedene Finanzierungsvarianten. Dazu am Ende viele gute Links zu Kreditrechnern
und Finanzierungsplanern. Für
KAUFINTERESSENTEN können
wir nur sagen:
NEHMEN SIE
SICH ZEIT ES LOHNT SICH ! ! !
1. Die Beispielwohnung
2. Finanzierung für jemanden der in 35 Jahren in Rente
geht
Variante 1: Gorny
Variante 2: Das geht auch besser
Variante 3: noch besser mit 1,5 % Tilgung
3. Finanzierung für jemanden, der in 20 Jahren in Rente
geht.
4. Was man generell beachten sollte
5. Links zu Kreditvergleichen und Hypotheken-Rechnern für
Ihre eigenen Berechnungen
Die Beispielwohnung
• Wohnungsgröße: 74.29 qm
• Kaufpreis: 131.271,00 €
• Preis pro qm: 1767,00 €
•Kaltmiete heute: 542,00 €
•Kaltmiete 2013: 647,00 €
Für 2013 wurde von der Patrizia eine Miete von € 647
prognostiziert. Es ist eine Prognose sie kann eintreffen oder nicht.
Die Experten streiten sich ob die Mieten in den nächste Jahren
ordentlich steigen werden, oder ob sie angesichts stagnierender
Einkommen gar nicht groß steigen können. Vorsicht ist
sicher angebracht!
Finanzierungen für jemanden der in 35 Jahren in Rente geht
Variante 1:
Als Grundlage für die erste Rechnung nehmen wir das das Beispiel eine
10 jährigen Darlehens wie es Herr Gorny beim
"Mieterinformationsabend" der Patrizia vorgestellt hat. Patrizia hat 1
% Tilgung gewählt um eine möglichst niedrige monatliche Belastung hinzurechnen.
Um ein Darlehen mit 1% Tilgung abzuzahlen braucht man 35 Jahre, wenn man es zu
den Anfangsbedingungen auch auf 35 Jahre abschließen könnten. Solche
Darlehen gibt es aber nicht. Wir brauchen Anschlussdarlehen. Schauen wir, was
passiet.
| Kaufpreis |
131.271 EUR |
| Eigenkaptial |
11.271 EUR |
Tabelle 1
| Darlehenssumme: |
120.000 EUR |
| Zinssatz |
5.28 % |
| Auszahlung |
100 % |
| Tilgung |
1 % |
| Effektivzins |
5.41 % |
| Zinsbindung |
10 Jahre |
| Ergebnis |
|
| Monatsrate |
628 EUR |
| Restschuld |
104.237 EUR |
| Summe der Raten: |
75.360 EUR |
Nach den ersten 10 Jahren müssen wir nun
• die Restschuld zurückzahlen
oder
• den Kredit bei der Bank verlängern
bzw.
• bei einer anderen Bank neu beantragen.
ACHTUNG: Im letzten Fall fallen weiter Kosten an, zumindest durch die
Übertragung des Grundpfandrechtes auf den neuen Gläubiger (Notar- und
Amtsgerichtkosten) ggf. auch Gebühr die die neue Bank verlangt.
Für das Anschlussdarlehen nehmen wir den von der Stiftung Warentest empfohlenen
Zinssatz von 8%. Er liegt unwesentlich
über dem langfristigen Durchschnitt für Hypothekkendarlehen.
Tabelle 2: Anschlussdarlehen mit 8 % Zins, immer noch 1% Tilgung um die Raten
niedrig zu halten und 15 Jahren Laufzeit. BEACHTEN SIE DIE STEIGERUNG DER MONATSRATE!
| Darlehenssumme: |
104.237 EUR |
| Zinssatz |
8 % |
| Auszahlung |
100 % |
| Tilgung |
1 % |
| Effektivzins |
8,3 % |
| Zinsbindung |
15 Jahre |
| Ergebnis |
|
| Monatsrate |
782 EUR |
| Restschuld |
74.177 EUR |
| Summe der Raten: |
140.760 EUR |
Wir brauchen jetzt also noch ein 2. Anschlussdarlehen und wollen wir wirklich
nach insgesamt 35 Jahren schuldenfrei sein müssen wir jetzt kräftig
die Tilgung erhöhen.
Tabelle 3: Anschlussdarlehen 2 mit 8 % Zins auf 10 Jahre.
UND NOCH EINMAL MUSS DIE MONATSRATE KRÄFTIG STEIGEN UM NACH 35 SCHULDENFREI
ZU SEIN.
| Darlehenssumme: |
74.177 EUR |
| Zinssatz |
8 % |
| Auszahlung |
100 % |
| Tilgung |
6,56 % |
| Effektivzins |
8,3 % |
| Zinsbindung |
10 Jahre |
| Ergebnis |
|
| Monatsrate |
900 EUR |
| Restschuld |
0
EUR |
| Summe der Raten: |
108.000 EUR |
FAZIT:
Es erscheint nicht wirklich sinnvoll so zu finanzieren. Für ein
Darlehen von
ursprünglich
120.000 € haben
sie
NACH 35 Jahren 324.120 € BEZAHLT.
Fast 3 mal soviel wie ihre Wohnung gekostet hat. Das Problem ist die niedrige
Tilgung am Anfang, welche Ihnen vorgaukeln soll sie könnten mit wenig mehr
als der Miete Ihre Wohnung kaufen. Das andere ist das Zinsänderungsrisiko.
Vergessen Sie bitte auch nicht, dass hier noch keine Instandhaltungskosten dabei sind
und auch sonst nichts. Das waren nur die Finanzierungskosten
INFO
Sicherlich gibt es Gründe warum in manchen Fällen eine so geringe Tilgung
sinnvoll sein kann. Es würde den Rahmen sprengen diese hier zu beschreiben.
Ein SCHLECHTER GRUND wäre, wenn
man sich einfach keine höhere monatliche Belastung leisten kann. Spätestens
wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung steigen und sich die finanzielle
Situation nicht sehr verbessert bekommt man ein echtes Problem. Zum Teil
wird man schon früher mit dem Problem konfrontiert, durch unvorhergesehenen
Ausgaben, mit denen wir bei einer Immobilie immer rechnen müssen.
Variante 2: Das geht auch besser!
Das benötigte Darlehen bleibt natürlich gleich. Die Tilgung belassen
wir bei 1% damit die monatliche Belastung niedrig bleibt. Den dann leicht höheren
Zinssatz sichern wir uns aber für 20 Jahre.
Tabelle 1
| Darlehenssumme: |
120.000 EUR |
| Zinssatz |
5.41 % |
| Auszahlung |
100 % |
| Tilgung |
1 % |
| Effektivzins |
5.55 % |
| Zinsbindung |
20 Jahre |
| Ergebnis |
|
| Monatsrate |
641 EUR |
| Restschuld |
76.893 EUR |
| Summe der Raten: |
153.840 EUR |
Jetzt unsere Anschlussfinanzierung so, dass wir auch hier nach 35 Jahren durch
sind.
Tabelle 2: Anschluss mit 8% ZIns auf 15 Jahre
| Darlehenssumme: |
76.893 EUR |
| Zinssatz |
8 % |
| Auszahlung |
100 % |
| Tilgung |
3,45 % |
| Effektivzins |
8,3 % |
| Zinsbindung |
15Jahre |
| Ergebnis |
|
| Monatsrate |
734 EUR |
| Restschuld |
0 EUR |
| Summe der Raten: |
132.120 EUR |
In 35 Jahren haben Sie 285.960 € statt 324.120 € bezahlt. Die monatliche
Belastung war Anfangs nur 13 € höher und beim Anschlussdarlehen viel
günstiger als in Variante 1.
Variante 3: Noch besser mit 1,5 % Tilgung
Finanzierungsexperten weisen darauf hin, dass es bei den derzeit niedrigen Zinsen
sinnvoll wäre mindestens eine
Tilgung von 2 % anzusetzen. Das würde
eine
monatliche Belastung von 741 € bringen. Dafür wäre der Kredit viel schneller abbezahlt. Aber auch
wenn wir mit einer Tilgung von 1,5% beginnen, liegt die Anfangsbelastung nur
63 € über dem Beispiel der Patrizia und wir erzielen wir einen
erstaunlichen Effekt.
Tabelle 1: Anfangsdarlehen 1,5% Tilgung, 20 Jahre fest.
DIE MONATSRATE LIEGT 64 € ÜBER DEM BEISPIEL DER PATRIZIA
| Darlehenssumme |
120.000 EUR |
| Zinssatz |
5,41 % |
| Auszahlung |
100 % |
| Tilgung |
1,5 % |
| Effektivzins |
5.55 % |
| Zinsbindung |
20 Jahre |
| Ergebnis |
|
| Monatsrate |
691 EUR |
| Restschuld |
55.340 EUR |
| Summe der Raten: |
165.840 EUR |
Tabelle 2: Anschlussdarlehen mit 8 % Zins auf 15 Jahre
DURCH DIE HÖHERE TILGUNG AM ANFANG SINKT DIE MONATSRATE STARK AB. KÖNNEN
SIE DIE RATE GLEICH LASSEN SIND SIE EINFACH SCHNELLER SCHULDENFREI.
| Darlehenssumme |
55.340 EUR |
| Zinssatz |
8 % |
| Zinsbindung |
15 Jahre |
| Monatsrate |
530 EUR |
| Restschuld |
0 EUR |
| Summe der Raten: |
95.400 EUR |
In 35 Jahren haben Sie 261.240 € statt 324.120 € bezahlt. Für
die 64 € Mehrbelastung am Anfang haben Sie am Ende 62.880 € gespart.
Beruhte die Beispielrechnung von Herrn Gorny auf einem der "interssanten Angebote"
der Patrizia Finanzierungspartner? Dann fragt sich nur, für wen das interessant, sprich lukrativ ist.
Finanzierung für jemanden, der in 20 Jahren in
Rente geht
Wir nehmen als Beispiel eine ganz einfache Variante.
| Darlehenssumme |
120.000 EUR |
| Zinssatz |
5,41 % |
| Auszahlung |
100 % |
| Tilgung |
2,5 % |
| Effektivzins |
5.55 % |
| Zinsbindung |
20 Jahre |
| Ergebnis |
|
| Monatsrate |
791 EUR |
| Restschuld |
12.233 EUR |
| Summe der Raten: |
189.840 EUR |
Sie sehen die Monatsraten können je nach Zinssatz und Laufzeit sehr unterschiedlich
ausfallen. Aber Zins und Tilgung sind ja nicht die einzigen Kosten für Ihre
Wohnung. Was noch so alles dazu kommt und kommen kann demnächst hier ➔
Wichtige Hinweise zur Finanzierung
Als Grundlage für eine gute Finanzierung die dann auch über Jahrzehnte
hält müssen Sie ermitteln, wieviel Sie jeden Montat für die Wohnung
aufbringen können und wollen. Das und eine realistische Einschätzung
aller laufenden Kosten sind der Maßstab, nicht irgendwelche Rechenkunststücke
die für den Anfang eine niedrige monatliche Belastung vorgaukeln.
Lassen Sie sich von Ihrem Finanzierer ein Darlehensangebot incl. ZIns- und Tilgungsplan
aushändigen. Fragen Sie ihn auch, wie er die Risiken des Objekts einschätzt.Prüfen
Sie das Angebot zu Hause in aller Ruhe, Sie gehen dadurch keine Verpflichtung
ein! Die Konditionen sind in der Regel 14 Tage reserviert.
Nutzen Sie die Vergleichsrechner im Internet.
Vergleichen Sie die Angebote der Banken, es kostet schließlich Ihr Geld.
TIP:
Vergessen Sie nicht die Möglichkeit der öffentlichen Kreditmittel
• Sie können unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel der
WfA beantragen. Erste Informationen finden Sie unter diesem
Link
zum Erwerb gebrauchter Immobilien ➔
• Die KfW bietet u.a. bei Kauf einer Eigentumswohnung eine Finanzierungsbeleihung
bis zu 30% der Gesamtkosten (Kaufpreis einschl. Nebenkosten, Kosten für
Instandsetzung, Umbau und Modernissierung) an.
Nähere Informationen finden Sie unter diesem
Link
zur KfW ➔
derzeit vermittelt
zumindest
eine Bank ➔ den KfW - Kredit mit einem Zinsnachlass von 0,5%!!! Fragen
Sie bei Ihrer Bank auf jeden Fall nach einem solchen KfW Kredit. Viele Banken
machen das nicht gerne weil Sie dadurch weniger an der Kreditvergabe verdienen.
Aber wie gesagt es ist Ihr Geld.
GENERELLE REGELN:
1. Stellen Sie Ihre Finanzierung auf eine gesunde Grundlage, nur so entgehen
Sie unliebsamen Überraschungen bis hin zur Zwangsversteigerung. Sie zerstören
ggf. die finanzielle Basis für Ihr restliches Leben.
2. Wenn eine Finanzierung "mal gerade so klappt", DANN LÄSST MAN BESESR DIE
FINGER DAVON.
3. Je mehr Eigenkapital und /oder je höher der Tilgungsanteil, um so günstiger
kommt Sie ein Hypothekendarelehen am Ende.
TIP:
ZINSBINDUNG, SONDERTILGUNG
• Neben der höheren Tilgung (mindesten 2%) sollten Sie
- bei dem heutigen Zinsgefüge - auch auf eine längere Zinsbindung
zurückgreifen. Manche Banken bieten auch 20 Jahre an. Je länger die
Zinsbindung, um so geringer ist ihr Zinsrisiko.
• Im Übrigen hindert
Sie die längere Zinsbindung nicht, eine frühere
Rückführung des Darlehens vorzunehmen, wenn z.B. unerwartete Gelder
zur Verfügung stehen. In § 489 BGB ist geschrieben, dass der Darlehensnehmer
in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang (=
Vollauszahlung) unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten das
Darlehen ganz bzw. teilweise zurückzahlen kann.
•Neben der "normalen jährlichen" Tilgung lassen
die Banken auch "einmalige" jährliche
Sondertilgungen zu, wenn Sie im Darlehensvertrag vereinbart sind. Es gibt Banken,
die dafür auch keinen höheren Darlehenszins verlangen.
Für die vielen Hinweise bedanken wir uns bei einem Sachverständigen
in Finanzierungsfragen hier aus dem Wohnpark.
Links zu Kreditvergleichen und Hypotheken-Rechnern
Die folgenden Rechner und Seiten zum Darlehensvergleich haben uns gefallen, sind
aber auf keinen Fall als Empfehlungen zu verstehen. Wenn Sie mehr
wollen, geben Sie einfach
"baufinanzierung" oder "hypothekendarlehen" bei google ein.
BAUGELD
nach Maß... Ein Komplettrechner der Stiftung Warentest. Damit
können Sie selbst alle Möglichen Kreditszenarien, Zinsen, Laufzeiten,
Tilgung, Anschlussdarlehen usw. berechnen.
Die
richtige Kreditlaufzeit... Ebenfalls von der Stiftung Warentest ein
Rechner mit dem Sie berechnen können welche Laufzeit bei verschiedenen Konditionen
am besten für Sie ist.
Bauen
+ Finanzieren... Viel wissenwertes zu Finanzierungsfragen von der Stiftung
Warentest.
MANO -Dienste...
Onlinevergleich für Hypotheken, Bausparen, Tilgung, Grundbuch, Zinsen usw.
Danke an ein IG Mitglied für den Hinweis.
Freie Hypo... ein
Baufinanzierungsvermittler
Interhyp... ebenfalls
ein Baufinanzierungsvermittler
ING
Diba..
eine Intenetbank mit guten online Rechnern zur
Finanzierung und zur Ermittlung der verfügbaren Mittel.